DUYGU ERDOĞAN – Yüksek site aidatları, tüketici üzerinde büyük bir yük kalemi olarak ağırlaşmaya devam ediyor. Bilhassa yeni yıl ile birlikte gelen yeni artırımlar akabinde aidatların neredeyse kiralar kadar önlenemez bir yükseliş ivmesinde olduğu görülüyor. İstanbul’da Başakşehir’de yalnızca güvenlik, paklık ve ortak alan hizmeti alan bir sitede 800 lira olan ortalama aidat, geçtiğimiz hafta 1800-2000 lira ortasına çıkarıldı. Birden fazla sitede aidat artış oranlarının yüzde 100’ün üzerinde hatta yüzde 300’ü aşan düzeylere tırmandığı görüldü. Aidatlar, sitedeki tüm donatı ve ortak alanlara nazaran oluşturuluyor. Bu açıdan sitedeki donatı alanını kullanan ya da kullanmaya diye bir ayrım yok. Bu açıdan birtakım sitelerdeki uyuşmazlıklar mahkemelere taşındı. Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da yakın vakitte bu sıkıntıya el attı. Uzmanından idare ayrıntıları ve aidatlar hakkında bilmeniz gerekenleri ele alıyoruz. Sorularımızın karşılıklarını Gayrimenkul Hukuku Uzmanı, Avukat Ali Güvenç Kiraz yanıtladı.
– Site aidatlarında üst hudut var mı?
Aidatlar için bir üst hudut bulunmamaktadır. İşçi maaşlarının her yıl artması, yeni hizmetlerin ek edilmesi, kullanılan gereçler ve sarfiyatların her yıl ve enflasyona nazaran artıyor olması bu kapsamda aidatlar için bir üst hudut belirlemeyi imkansız kılmaktadır.
– Aidat kapsamındaki hizmetler nasıl belirlenir?
Aidatlar, Kat Mülkiyeti Kanunu’na nazaran ve bu kanuna ters olmamak kaydı ile ‘yönetim planlarına’ nazaran belirlenir. İdare planında tersine bir karar yok ise apartman vazifelisi, güvenlik, bahçıvan ve ısıtma/soğutma hizmeti işçisi maaşları eşit, bunun haricindeki tüm masraflara kat malikleri arsa hissesine nazaran katılırlar. İdare planına nazaran bu sarfiyatların farklı halde belirlenebileceği yazabilir. Bu durumda da idare planı kararları geçerlidir.
– Kişi, kullanmadığı site donatı alanı için aidat ödemek zorunda mı?
Yönetim planlarında bu hususta bilakis bir karar olmadığı sürece ortak alan olarak tanımlanan yerleri kullanmayan şahısların bu aidatı ödememe hakları bulunmamaktadır. Giriş katında oturan bir daire yahut dükkan sahibi asansörü kullanmıyorum yahut bir kişi ben havuzu kullanmıyorum diyerek ortak alan olan bu yerlerin aidatlarını, bakım ve tamirat masraflarını ödememe hakkı yoktur. İdare planında bu mevzuda özel bir düzenleme var ise ‘örneğin giriş dükkan ve daireler asansör ödemesine katılmaz’ yazarsa ödemezler.
– Hangi harcamalardan muafiyet olabilir?
Yönetim planında bilakis bir düzenleme olmadığı yahut lüks bir harcama niteliğinde bulunmadığı surece kat malikleri aidat ödeme yükümlülüğünden muaf olamazlar. Lakin örneğin lüks niteliğinde havuza çocuklar için bir sistem konulması, çocuk parkı olmayan bir siteye çocuk parkı yapılması, bakıcı istihdam edilmesi üzere örneklerde çocuğu olmayan kat malikleri bu masraflara katılmak zorunda değillerdir.
– Aidat ödememenin yaptırımları nelerdir?
Aidat ödememe halinde yönetici bu bahiste ilgili kat maliki hakkında yasal takip başlatabilir, icra takibine geçilmesi halinde aylık yüzde 5 yasal faiz uygulanmaktadır. Taşınmazı kiracı kullanıyor ve aidatı o ödemiyor ise hem kiracı hem de kat maliki aidat ödenmemesi halinden ortaklaşa ve müteselsilen sorumludur. Ayrıyeten 2 takvim yılı içerisinde 3 sefer icra takibinde maruz kalınması halinde kat malikinin konutu genel heyette sayı ve arsa hissesi çoğunluğu ile alınacak karar ile öbür kat maliklerine yahut onlar istemezse isteyen kat malikine bedeli karşılığı devredilmek zorundadır.
– Aidat bedeline yahut artırımına nasıl itiraz edilebilir?
Site yahut apartman yöneticileri ‘maliyetler arttı, işçi sarfiyatları arttı’ diyerek aidat artıramaz. Yetkiyi genel heyetten almak zorundalar. Kat malikleri de bu genel şuraya katılarak kimi aidat kalemlerinin azaltılmasını, birtakım kalemlerin hiç alınmamasını yahut yeni teklifler alarak aidatın düşürülmesini sağlayabilirler. Genel konsey için 1/3 imza bulunduğu halde idare genel heyeti toplamıyorsa, aidat kalemlerinde fahiş ve yöntemsiz artışlar var ise kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini talep edebilirler.
– Toplanan aidatın kullanımı konusunda site idaresi nasıl takip edilebilir?
Bunu, seçilecek kontrol konseyinin yapması gerekir. Bu kontrolü yapmadıkları, usulsüzlük olduğu halde bunu yazmadıkları takdirde kendileri de sorumlu olacaktır. Kat malikleri de genel heyette, geçmiş periyot hesaplarını ibra etmeyebilir. Bu durumda kesinlikle dava açılmalıdır.
– Aidat ödemekle yükümlü olan konut sahibi mi, kiracı mıdır?
Kat Mülkiyeti Kanunu eski olması sebebiyle Yargıtay kararları ışığında son yıllarda artık aidat masrafları ikiye ayrılmış, taşınmazın kullanımı kaynaklı masraflar işletme projesine; taşınmazın mülkü kaynaklı ve demirbaş niteliğindeki masraflar ise yatırım projesi kapsamına alınmıştır. Buna nazaran işçi maaşları, toplumsal güvenlik primleri, ortak aydınlatma,ısıtma sarfiyatları tüm sarf materyal masrafları, asansör aylık bakım sarfiyatı üzere sarfiyatları kiracı; personelin kıdem ve ihbar tazminatları, taşınmaza alınacak makineler, güçlendirme, mantolama, boyama masrafları ve asansörlerin büsbütün değiştirilmesi üzere masrafları mal sahipleri ödeyecektir.
Bakanlıkta birim kuruldu
Kat maliklerinin haklarının korunması emeliyle, birden çok bağımsız kısmı bulunan konut ve işyerlerinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na nazaran yönetilmesi ile ilgili faaliyet gösteren firmalara ait mevzuat çalışmaları yapmak, ilgili kamu kurum ve kuruluşları ile işbirliği yaparak site idarelerinin meselelerinin çözülmesine yönelik olarak faaliyetlerde bulunmak üzere Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleksel Hizmetler Genel Müdürlüğü bünyesinde ünite kurularak faaliyete geçirildi. Kurulan ünite, mevzuya ait yasal düzenleme çalışmalarının tamamlanmasına müteakip ikincil mevzuat çalışmalarını yürütecek. Böylelikle site idaresi hayatında yer alan bir boşluğun giderilmesi, ikincil mevzuat çalışmalarının tamamlanması ile birlikte sitelerde yaşanan idare problemlerinin azalması istikametinde kıymetli bir kademe kaydedildiği belirtildi.
– BİTTİ-